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中国旅游地产开发的七大策略
发布时间:2016-11-1 9:57:31    发布者:网络    浏览次数:610

旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展,使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场,同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域,并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产,也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家,经过归类整理,提出了中国旅游地产开发的七大应用策略,期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。

策略一:注意多元业态创意

对城市的公共休闲空间和休闲生活进行关注,打造休闲业态的集中区域。如城市商业、城市商务、城市会展、城市娱乐、城市餐饮、城市文化等等的业态集群;在产业集聚的同时,要注意和引领产业与公共服务空间的融合,如城市的步行街、步行区及宁静的广场、绿地、花园一体规划与运营相统一;要加强城市传统风貌的保护和城市格调的保护,为城市休闲化发展提供良好的人文特征;要注重重点休闲载体建设。例如城市公园和市民广场,城市公园和市民广场是地域文化的集中表现方式之一,也是多数市民日常休闲活动的首选区域;如中央商业游憩区,结合休闲娱乐、商业活动、饮食、文化等产业元素,凝聚城市休闲气氛;如临水城市的滨水休闲带,它是城市休闲的亮点和重点,同时也是生活质量的体现点和提高点;如休闲餐饮体系,要构造主体吸引物,包括酒吧、茶座、地方美食等等;如娱乐体系,要特色突出,形成一个多层次的业态构成;如健身体系,要方便齐全,包括运动场馆、水疗保健、高尔夫等;如文化体系,要体现时尚与综合,主要构成有图书馆、博物馆、多功能电影院,以及商业街、创意街区、SHOPPING MALL等。

策略二:强化绿色生态修复

绿色山水、生态田园往往是旅游地产开发的独特卖点和核心吸引力,是旅游地产项目开发成功的基础和前提。归类起来主要有:

1、出入便捷的生态观光路,在旅游地产的横穿区域打通一条生态环境良好、视野开阔同时道路等级高的旅游观光和体验路;

2、建立绿色隔离带,以实现旅游地产区域与周边一些传统项目的生态隔离;

3、生态水体景观环境的再造,以及水岸景观和休闲设施的建设,整体营造环山绕水的优美环境;

4、对荒山裸地进行植树造林和景观治理,提升各种经济林种植面积和适宜种类。将已经存在的林带扩大成林和产业种植区,通过科学引导和体验产业的战略定位,形成具有典型示范意义和高附加值的特色生态产业区;

5、对农田景观进行大地景观设计,形成具有特色的田园景观生态,各设施的造型及颜色均考虑整体环境的调和效果,而景观上配合生态资源做出最适当的建构。

策略三:引导综合政策扶持

目前可以利用的政策集成:

1、旅游度假区政策,所在地政府可以给予贷款贴息或以奖代补扶持,3年内减半征收市政公用设施配套费。同时,在安排国债资金、财政贴息或补助资金时,享受其他经济主体同等的政策,给予适度的税费优惠;

2、新农村建设示范工程。国家和省级政府对新农村的建设有比较多的鼓励和优惠措施,国家农业部每年有固定基金对“新农村建设示范点”进行相应的奖励和宣传;

3、农村公路建设(国家补贴和国债工程)、旅游公路(非干线)建设(国家旅游局、吉林省旅游局)工程。国家旅游局和省级旅游局重点对基础设施,特别是旅游公路建设具有较大支持力度;

4、是国家2010年民生工程的资金补贴以及国家发改委批给各地都有鼓励民生发展的支持资金;5、设施农业的推广政策;6、江河湖海水源保护以及涵养林造林工程政策以及生态堤防建设资金;7、国家鼓励农村沼气池和节柴炕灶利用(国债补贴、省补贴)以及自然村屯自来水改造项目(国家),按照年度自来水改造实际情况进行一定补助。

策略四:拉动空间功能转换

一个旅游地产项目的开发有时因为周边的一条路、政府的一条法规、区域的一个村庄而改变了整个发展格局,如何在限定条件下或突变情况下寻求突破点,并可快速反应猎得新的发展思路和空间,成为项目成功的关键所在。笔者带领《泰山风景名胜区旅游产业发展规划》项目组进驻泰山深度调研后,通过权衡中国风景名胜区保护与开发的关系、与泰安城市的关系,鉴于中轴线千百年来已形成的文化格局,提出了“一轴两翼一环线”,即提升中轴线,扩展两翼,贯通沿山大环线的大泰山旅游产业空间发展战略。

从实践效果来看,此空间格局的创意,首先有效的解决了中国风景名胜区如何坚持保护与开发并重的原则;其次从产品上有效的解决了泰山如何在未来的休闲度假时代继续引领中国旅游走出中国、影响世界的国际竞争力问题。也为泰山从百年来的单一中轴线旅游走向两翼共同发展,形成“双轴驱动、两翼扩展”的大泰山旅游格局,构建了目的地的复合旅游产品。

第三,规划创意的环山旅游观光作用的景观大道是具有国家意义的“中国国山风景道”,因为这个举措不仅仅有旅游的特质与形象,同时也成为泰山与泰安山城和谐发展,既有效的保护泰山避免城市化的开发侵扰,又把环山旅游景观价值最大化的标志与表现。随着泰山环山风景道、西翼旅游综合服务区、东翼《封禅大典》大型实景演出、汉武帝封禅御道及古镇文化创意园等大型项目的落地运营,2010年将是泰山走向全域化产业布局、大泰山旅游格局、目的地旅游产品、国际化品牌价值的丰盈时期。

策略五:利益驱动土地流转

土地资源的有效流转是旅游项目落地的重要保障,在旅游开发中怎样才能使农民、企业、政府的土地利益维持均衡,在苏州市虞山尚湖旅游度假区项目开发的过程中,采用的土地流转利益共享战术很好的解决了这一问题。按照旅游区发展“进三、优一、退二”的产业导向,对不符合旅游区发展要求的工业企业(主要指非农、非涉旅企业)实施“退区进园”。工业企业搬离旅游区内的工业用地,迁入工业园区内,享受优惠的产业政策和良好的功能配套。收回的土地用于旅游发展,实现土地空间置换。

申报国家、省或地市级重点扶持或旅游示范项目,取得上级政府在土地上的支持。依托国家各大部委支持方向,根据经济区产业发展需要,可从多角度申报项目,如:当代江南文化示范基地江南文化艺术中心——国家文化产业示范基地;常熟古琴艺术中心——国家级非物质文化遗产的保护和继承;江苏省硒茶产业园——江苏省农科院合作重点试验项目;中国风景名胜区保护与开发论坛会址——中国风景名胜区的研讨交流基地等。

整理农村集体建设用地,盘活存量土地资源。比如通过“减法”将旅游经济区内部分农户搬迁出去,腾出的宅基地可以置换为旅游项目的建设用地指标;比如清理农村集体建设用地,成立农村土地股份合作社,所有者以地折价入股介入旅游开发获得相应收益。比如置换宅基地功能,对民居进行改造,农民在自愿的情况下直接或间接(土地入股)介入旅游经营,获取收益。合理流转农、林用地,实现农业规模化经营、促进土地集约化利用。保持土地性质不变,引导特色农业规模化、特色化生产;旅游经济区内地块置换,达到占补平衡。农民、企业、政府在土地流转的过程中共享了利益,保障开发商快速启动项目,促进了项目落地。为虞山尚湖旅游区成为“山水城”一体发展的、复合多种产业的全国知名旅游区打下了坚实的基础。

策略六:主题特征有效运用

旅游地产的开发愿景主要是以休闲度假游客为主,大多建在滨海、山川、湖泊等自然风景区附近。选址远离市区,交通便利。而且分布很广,辐射范围遍及全国各地,向旅游者们传达不同区域、不同民族丰富多彩的地域风情、历史文化等。度假酒店经营季节性强,对娱乐设施要求较完善,突出个性化服务。在设计风格上返璞归真,讲究人与自然融合,努力为住客创造休闲放松的环境。所以主题化成为其核心的开发理念。

主题特征的运营方式主要有:

1、强调生态环境主题化。地理位置远离城市、交通便利,主要建于滨海、山野、林地、峡谷、乡村、湖泊、温泉等自然风景区附近。度假酒店与大自然有着密不可分的联系,它多处于环境优美的生态敏感地带,讲究人与自然的融合,注重给予旅游者一种度假的心情与情调,达到与现实生活的短暂隔离、和自然风光亲密接触,实现自然、人文与时尚生活的完美结合,呈现度假酒店独特的风格与个性。

2、强调生活方式的主题化。拥有完善且独立的生活配套设施和综合性的游憩、娱乐服务设施。度假酒店的主诉求,就是为游客提供多样化服务、多类型休闲及娱乐服务。旅游地产不只是单纯提供食宿的驿站,更是要为旅游者创造一种全方位的休闲生活经历。这种经历往往与它所处的极致自然环境产生共鸣时显得更加丰富并容易让旅游者产生一种场所感和归属感。从居住的角度看,犹如多个设施完善且相对独立的居住单元体的集合。

3、强调人文服务的主题化。服务理念更注重营造人文归属感。在服务理念上除了给游客营造一个“家”的舒适感觉外,更注重于用我国多重文化因素,注重人文关怀,给游客营造一种人文归属感,不但是一种体验型经历,更能在旅游者离开后仍可回味这种体验。服务内容更为全面与完善。既要加强服务细化,更要注重所能提供的服务项目主次结合,优化服务项目结构,已达到对资源的有效利用。通过挖掘酒店所在地最有影响力的地域特征,文化特质,确定一个有意义的主题文化,以此作为统领旅游地产的核心发展脉络,建设具有全方位的颇具个性的度假氛围和经营体系,从而营造出一种无法模仿和复制的独特魅力与个性特征,达到实现提升酒店产品质量和品位的目的。

4、强调产品主题的丰富化。产品差异化是吸引旅游者的核心。产品在表现手段上注重综合运用声、光、电等多种形式的高科技设施和技术来包装,以达到在形式上给顾客“耳目一新”的体验。增强活动项目的互动参与性,结合自身区位、资源优势开发游客参与性主题娱乐项目,既给顾客以全新的亲身体验经历,又为其提供了交流的平台,满足了顾客的交际需求。

5、强调物业主题酒店化。投资置业、酒店消费,使旅游与地产形成两个产业、两方面需求的有机结合。旅游与地产结合发展的旅游房地产可概括为:旅游的业态、地产的模式。旅游具有自然资源的不可再生性的特点,开发商要考虑如何在开发期间既能快速回收投资,满足现金流需求,同时通过不可再生资源的升值为自己预留一些未来收益、通过一定的房地产完整产权型销售、通过酒店管理模式带动升值、通过代理完整产权型房产租赁扩大使用价值和投资者收益,达到经营者和投资者的双赢。所以旅游地产投资模式创新应该首先从理念上、观念上进行。

策略七:投资融资途径确立

旅游地产由于有规模大、投资大、建设周期长、投资回报期长的现实问题,通常还受自然和社会经济、国家房地产政策调控等影响的不确定因素较多。所以必须打破国内银行信贷为主导的单一融资格局,拓展多元的投资融资途径。旅游地产项目投资融资的途径和方法如下:

1、国外商业贷款融资途径。这类融资渠道大概分为外国政府贷款、国际金融组织贷款、国际商业贷款。最常用的是国际商业贷款方式,在我国现行的管理中,国际商业贷款包括国外商业银行和其他金融机构贷款、出口银行、发行境外债券、国际金融租赁等。但是特别注意的是这种融资模式因为具有超强的风险控制程序、特别看重企业现金流、特别看重企业是否稳健成长等因素,所以快而稳健的旅游地产项目才是最重要的。

2、旅游地产证券化的模式选择。将旅游地产与资本市场运作捆绑在一起将是未来融资的趋势,这样有利于在大规模的项目开发中获取资金,加速资本积累,促使土地的有效利用。资产证券化根据其产生现金流资产类型的不同,划分为MBS、CMBS、REITs、 ABS、海外房地产投资基金等。其中MBS 是以住房抵押贷款为基础,以借款人对贷款进行偿付所产生的现金流为支撑。CMBS商业抵押担保证券(简称CMBS,Commmercial Mortgage Backed Security)是指将传统商业抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中,通过证券化过程,以债券形式向投资者发行的融资方式。

CMBS与MBS的主要区别在于,MBS以住宅地产作为担保,而CMBS以商业地产作为贷款抵押品。REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs一般从上市或非上市公司收购房地产资产包,且严格限制资产出售,较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益,能够在证券交易所上市流通。REITs既是房地产企业融资渠道,又能为购买者提供投资某项不动产的渠道。一般来说,分为股权类、债权类和混合型三种。

ABS它是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式,即以项目所拥有的资产为基础,以项目资产可以带来的预期收益为保证,通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式;主要针对除不动产外的能够产生稳定的、可预期现金流的资产加以证券化。目前,ABS资产证券化是国际资本市场上流行的一种项目融资方式,已在许多国家的大型项目中采用。海外房地产基金对中国房地产市场已改变以前观望态度,投资力度很大,投资基金是基金公司靠发行投资基金股份或受益凭证等形式向社会募集资金,再将其投资于股票、债券等投资对象,获得的净收益分配给广大投资者的一种集合投资模式;因为旅游地产的资产范围很广,除旅行社、旅游饭店、旅游交通公司的固定资产、流动资产和其他资产外,一般还包括景点与景区中的自然和人文资源,以及相应的基础设施、附属服务业、商业和零售业的固定资产、住宅和流动资产等,所以应该根据这些资产的特点来选择不同的融资模式;

3、境内外上市融资。上市融资越来越重要,成为各旅游地产开发公司的首选融资模式,境外直接上市即直接以国内公司的名义向国外证券主管部门申请发行的登记注册,并发行股票(或其它衍生金融工具),向当地证券交易所申请挂牌上市交易。即通常说的N股、S股等。通常还有的做法就是买壳借壳上市。目前我国境外上市渠道主要是纽约证券交易所(NYSE)和纳斯达克(NASDAQ);

4、金融租赁融资。金融租赁也叫融资租赁,是由出租人根据承租人的请求,按双方的事先合同约定,向承租人指定的出卖人购买承租人指定的固定资产,在出租人拥有该固定资产所有权的前提下,以承租人支付所有租金为条件,将一个时期的该固定资产的占有、使用和收益权让渡给承租人。只要双方协商一致,在租赁期满后,该租赁物即可以归承租人所有;

5、典当融资。典当是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行,交付一定比例费用,取得当金,并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为;

总的来说,旅游地产行业是土地和资金的紧密结合体,二者缺一不可。在当前新的金融环境下,融资能力就是竞争力。面对以上众多的融资途径来看,国内商业银行贷款相对容易获得,这是企业主要融资工具;国外商业银行贷款一旦获得,贷款数额相对巨大,利率较高;投资信托在期限、规模、风险方面与房地产开发匹配,融资方式灵活,节税,适合中大型房企;投资基金关注成长型规范企业,回报要求高;境内上市可以提升企业品牌,直接扩大融资渠道,适应房企改制需求;境外上市上市公司可达到尽可能高的价格,公司可获得较大声誉,股票发行范围广;金融租赁节省成本,有避税作用,无需额外抵押和担保品,降低企业现金流,可获得余额融资,适合长期融资需求;典当融资办理时间短,借款成数高,无需评估费,当金用途不设限制;私募基金手续简便,可节省企业发行时间注册费用,融资数目大;合作开发互相补充房地产开发资源,推动资金有机结合,盘活开发项目,获得合作比较容易;

旅游地产企业角度来看,大型企业适宜选择投资基金、境内上市、境外上市、发行企业债、国外商业银行贷款;中型企业适宜选择投资信托、企业并购、国内商业银行贷款;小型企业适宜选择私募资金、金融租赁、合作开发、典当融资;结合各个融资模式的特点,然后根据企业自身情况,找到企业自身适合的融资模式,是自身投入更少,获得更多,效率最大化。

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